귀농 부동산 계약 실수 3가지: 초보자가 꼭 피해야 할 상황들

귀농은 시작보다 ‘땅’이 더 어렵다

귀농 창업에서 가장 먼저 하는 일은 농지 또는 시설 부지 확보입니다. 그런데 땅 계약에서 실수하면 수천만 원 손해를 보거나 심할 경우 불법 건축물 철거 명령까지 받을 수 있습니다.

이번 글에서는 실제로 자주 발생하는 3가지 계약 실수를 사례와 함께 정리했습니다.

실수 1: 지목만 보고 농지인 줄 착각

• 사례: 지목이 ‘전(田)’인 땅을 구매했지만 실제로는 공장 부지였던 경우
• 원인: 지목만 보고 판단했지만, 토지이용계획확인서 확인 안 함
• 해결: 계약 전 반드시 토지이용계획확인서를 열람 → ‘농림지역’, ‘계획관리지역’ 등 확인

지목은 겉표기일 뿐이고, 용도지역과 행위제한 조건이 진짜입니다.

실수 2: 임대한 농지에 시설 설치 후 철거 명령

• 사례: 임대 농지에 비닐하우스와 컨테이너 설치 → 이장 민원 → 철거
• 원인: 임대 계약서에 설치 동의 문구 없음
• 해결: 임대 시 반드시 ‘시설 설치 동의’, ‘임대 기간 내 철거 조건’ 명시

임대 농지는 사용만 가능하며, 영구 시설물 설치 시 반드시 서면 동의가 필요합니다.

실수 3: 농지전용 신고 없이 시설 착공

• 사례: 농지 위에 체험장 조성 후, 지자체 단속으로 공사 중지
• 원인: 농지전용 신고 및 허가 절차 생략
• 해결: 농지에 체험장·창고 등 설치 시 반드시 농지전용신고 진행 – 200㎡ 이하 간이 시설: 신고 – 그 이상 건축: 허가 필요

건축허가는 지자체 건축과가 아닌, 농지 소재지의 농업정책과에서 먼저 검토해야 합니다.

귀농 부동산 계약 시 체크리스트

항목	확인 사항	비고
지목	토지이용계획확인서로 용도지역까지 확인	지목만 믿지 말 것
임대 계약서	시설물 설치 동의 문구 포함 여부	공증 권장
시설 설치	농지전용 신고/허가 여부	허가 전 공사 금지
진입로	도로 접도 여부 확인	맹지 주의